לבניית בית צמוד קרקע אתגרים מיוחדים המחייבים מומחיות מיוחדת. בית צמוד קרקע הינו יחידת דיור אחת או דו-משפחתי שאמור להיות מותאם לדרישות בעלי הדירה וזאת בניגוד לבנייה רוויה כאשר לרוכש ישנה השפעה מינימלית על מבנה הדירה ועיקר השפעתו היא על סוג התגמירים ומעט על חלוקת הפנים.

 

• בדירה צמודת קרקע פונים בד"כ לאדריכל ע"מ לעצב את התכנון הראשוני שנועד לקבלת היתר בנייה. תכנון ראשוני זה מקבע את עיקרי התוכנית של הבית וניתן לסטות ממנו רק במידה ומגישים תיקון להיתר, דבר הדורש זמן וכמובן עלות נוספת. חשוב בשלב זה לערב מהנדס בעל ניסיון שיכול לבדוק את התכנון הראשוני ולהעיר הערות טרם הגשתו לוועדה לקבלת היתר. הבדיקה אמורה לזהות אלמנטים שעלולים לייקר את הבנייה שלא לצורך.

• המהנדס נדרש לתאם בין המתכננים השונים ולוודא שבסופו של דבר התכנון "בשל" ליציאה להליך קבלת הצעות. מהנדס מיומן ומנוסה אמור לזהות "פגמים" או "ליקויי בניה" בתכנון ולדרוש את תיקונם.

 

ליקויי תכנון נפוצים

• חוסר התאמה בין תוכניות מתכנן אחד למתכנן אחר;

• תכנון שאיננו אופטימלי ושיוביל למחיר גבוה יחסית של הביצוע;

• תכנון כולל מדי ללא פרטים מספקים שעלולים "לשחק" לידי הקבלן בתביעות כספיות;

• טעויות תכנוניות.

• הליך הכנת תיק מכרז- הליך זה חשוב במיוחד היות והוא יקבע את העלות הסופית של הבניה. תיק מכרז טוב הוא תיק שכולל את כל העבודות ו/או סעיפי הכמויות של העבודות הנדרשות ואת המנגנון לתשלומים. במידה והתיק אינו מושלם, יוותר פתח לקבלן לתביעות כספיות שיעלו את עלות הבנייה. בנוסף יש לנסות ולשקול היטב כל פרט של גימור ע"מ למנוע או להקטין כמות העבודות הנוספות שיעיקו או יפרצו את התקציב של הבנייה.

• קיימים 2 דרכים עיקריות למינוי קבלנ/ים:

• דרך אחת היא מינוי קבלן מפתח.

• דרך שנייה היא מינוי קבלן לכל סוג עבודה.

 

יתרונות וחסרונות

מינוי קבלן מפתח מאפשר מעורבות פחותה מצד בעלי הדירה ומטילה על הקבלן הראשי את האחריות לתיאום בין הקבלנים וזאת תמורת תוספת

בין 8%ל- 17% בעלות קבלני המשנה.

מינוי קבלן לכל סוג של עבודה חוסכת עלות נוספת זו ואולם מעמיסה על בעל הדירה את האחריות לתיאום בין הקבלנים השונים, כולל אחריות בגין טעויות שנובאות מתיאום לקוי. המהנדס שכאמור מלווה את ההליך מתחילתו ומכיר היטב את התכנון יכול לנהל את עבודת קבלני המשנה בעלות שתהיה מופחתת משמעותית מעלות קבלן מפתח ותהיה מקצועית וחסכונית יותר.

 

אינג' ארתור וייס

מהנדס אזרחי M.Sc