חוק המכר הינו חוק הנחקק בשנות ה- 70 שנועד לקבוע חוקים ברורים לתהליך המכירה והקנייה של דירות מול קבלנים. החוק נוסד בשל העובדה כי לעיתים קרובות, רוכשי דירות היו משלמים את הכסף לקבלן עבור הדירה, אפילו עוד בטרם הבנייה שלה ומסכנים את הונם באופן משמעותי בצורה זו. חשוב להבין כי באופן חוקי, לדייר אין באמת שום זכות על הדירה עד שהיא נרשמה על שמו בלשכת המקרקעין. במידה, לדוגמא, והקבלן פשט את הרגל בטרם בניית הדירה – ייתכן מאוד כי הכסף ששולם עבור הדירה לא היה מוחזר לאדם ששילם עליה, בעיקר לאור העובדה שבעת פשיטת רגל קיימים נושים רבים שגם להם מגיעים כספים מהקבלן. לאור הבעייתיות הזו, נחקק חוק המכר, שמטרתו להגן על רוכשי הדירות – כך שיוכלו לקבל חזרה את השקעתם במידה והפרויקט לא צלח.

 

מהם עיקריו של חוק המכר, וכיצד הוא מגן על רוכשי דירות?

חוק המכר עוסק כולו בכישלון אופציונאלי של פרויקט דירות. ככזה, חוק המכר מפרט את שיעור התשלום המרבי אותו רשאי לדרוש הקבלן מהקונה עוד בטרם הבנייה, וכמו כן קובע גם דרכי פעולה שבאמצעותן ניתן להגן על רוכשי הדירות:

• חובת יידוע – כיום, על הקבלן חלה החובה ליידע את הרוכש בדבר הזכויות המגיעות לו. מדובר בהתקדמות עצומה, שכן בעבר, הקונה לא היה מודע לזכויותיו החוקיות.

• החמרת הסנקציות על הקבלנים והבנקים – במסגרת החוק, הוחמרו הסנקציות שיוטלו על הקבלנים במקרים מסויימים, בכלל זה סנקציות פליליות. כמו כן, הוחמרו גם הסנקציות שיוטלו על הבנקים המממנים פרויקטים למגורים (גם במקרה זה – כולל סנקציות פליליות).

• הגנה מוגברת על הכספים של רוכשי הדירות.

• מינוי ממשלתי – במסגרת החוק, נקבע כי ימונה אדם לצורך פיקוח על הוראות חוק זה.

 

מה עוד חשוב לדעת על חוק המכר?

חשוב לדעת כי במסגרת החוק, נקבעו כללים שמטרתם להגן על כספו של הרוכש. לפי התיקון לחוק המכר, הקבלן אינו יכול לדרוש מהקונה סכום העולה על 7 אחוזים מהסכום הכולל של הדירה, אלא אם הבטיח את כספו של הרוכש באחת מהדרכים הבאות:

• ערבות בנקאית.

• שיעבוד הדירה או חלק מהקרקע במשכנתא.

• ביטוח הכספים דרך חברת ביטוח.

• העברת הבעלות.

• רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין.

 

חוק המכר וליקויי בנייה

חוק המכר אמנם עוסק במכר של דירות, אך עם זאת, קיימים בו גם לא מעט סעיפים הנוגעים לליקויי בנייה, כמו סעיפים המכריזים כי האחריות הבלעדית על ליקוי בנייה בנכס שייכת למוכר (הקבלן) וכי מחובתו ליידע את הקונה על כל ליקוי וליקוי. בתיקון השני לחוק המכר, בסעיף 4ב, לדוגמא, נקבע כי במידה וקיימת אי התאמה הניתנת לתיקון – על המוכר (הקבלן) לתקנה תוך זמן סביר. כמו כן, בחוק המכר קיימים סעיפים העוסקים בליקויים חוזרים ונשנים ובחובתו של המוכר כלפי הקונה במקרים כאלה.